Stand: Oktober 2026Redaktion: Umzugsexpress GmbHTeam: 17 Jahre im Umzugs- und Räumungsgewerbe
Nach einem Todesfall bleibt oft eine Mietwohnung zurück – und mit ihr Fragen, die sich nicht aufschieben lassen: Läuft die Miete weiter? Wer darf kündigen? Und darf man die Wohnung einfach räumen? Dieser Ratgeber ordnet die Schritte und zeigt, wo Vorsicht nötig ist.
Kurz gesagt
Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod; die Erben können mit einer Frist von drei Monaten auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Wer noch nicht weiss, ob er das Erbe annimmt, nimmt nichts aus der Wohnung und fragt vor dem Räumen beim Bezirksgericht nach – sonst kann das Recht verloren gehen, das Erbe auszuschlagen.
Zuerst klären: Erbe annehmen oder ausschlagen?
Für die Ausschlagung haben Erben drei Monate Zeit (Art. 567 ZGB). Erklärt wird sie bei der Behörde am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person: im Kanton Zürich beim Bezirksgericht, im Kanton Aargau beim Bezirksgerichtspräsidium.
Wichtig für die Wohnung: Wer vor dem Entscheid Gegenstände aus dem Nachlass an sich nimmt – ausgenommen sind Gegenstände ohne Wert – oder mehr tut, als den Nachlass bloss zu verwalten, verliert das Recht, das Erbe auszuschlagen. So steht es auf ch.ch, dem Portal von Bund, Kantonen und Gemeinden (Art. 571 Abs. 2 ZGB).
Ob schon das Räumen der Wohnung dazu zählt, beantworten die Stellen nicht einheitlich. Das Erbschaftsamt Basel-Landschaft rät bei der Räumung ausdrücklich zur Vorsicht, weil bei einer Ausschlagung das Konkursamt den Hausrat prüfen muss. Unser Rat: Solange der Entscheid offen ist, lassen Sie die Wohnung, wie sie ist, und fragen Sie beim Bezirksgericht nach, was Sie tun dürfen.
Ist unklar, ob Schulden da sind, gibt es zwei Hilfen. Im Kanton Zürich können gesetzliche Erben eine «Bescheinigung für Auskunft» beantragen (Merkblatt der Zürcher Gerichte). Und innert eines Monats, nachdem Sie vom Tod erfahren haben, können Sie ein öffentliches Inventar verlangen, das Vermögen und Schulden auflistet (ch.ch).
Der Mietvertrag läuft weiter
- Der Tod beendet das Mietverhältnis in der Regel nicht. Die Erben treten in den Vertrag ein und haften für den Mietzins (Mieterinnen- und Mieterverband).
- Die Erben dürfen ausserordentlich kündigen: mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächsten gesetzlichen Termin (Art. 266i und 266c OR).
- Dieses Recht gilt laut Mieterverband nur für den erstmöglichen Termin. Wer ihn verpasst, ist an die Kündigungsbedingungen des Vertrags gebunden.
- Die Kündigung unterschreiben alle Erben – ausser eine Person ist von den anderen bevollmächtigt.
- Schneller geht es mit einem Nachmieter: Wer eine zumutbare, zahlungsfähige Person vorschlägt, die den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt, kommt früher aus dem Vertrag (Art. 264 OR).
- Die Wohnung zu kündigen ist nach Auskunft des Erbschaftsamts Basel-Landschaft auch bei geplanter Ausschlagung möglich, wenn der Vermieter die Kündigung akzeptiert. Fragen Sie im Zweifel beim Bezirksgericht nach.
Wenn alle Erben ausschlagen
Schlagen alle Erben aus, liquidiert das Konkursamt den Nachlass (ch.ch, Art. 573 ZGB). Dann räumen nicht die Angehörigen: Die Wohnung bleibt, wie sie ist, bis das Konkursamt entschieden hat. Wer ausgeschlagen hat, schuldet nach Auskunft des Mieterverbands auch keinen Mietzins für die Wohnung.
Die Reihenfolge in der Praxis
- Todesfall innert zwei Tagen der zuständigen Behörde melden und den Vermieter informieren.
- Testamente und Erbverträge dem Bezirksgericht einreichen.
- Wohnung sichern: Fenster schliessen, Heizung prüfen, Briefkasten leeren, verderbliche Lebensmittel entsorgen.
- Entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Bis dahin nichts aus der Wohnung nehmen.
- Wohnung kündigen – unterschrieben von allen Erben.
- Nach der Annahme: Dokumente und Wertsachen sichern, ein Inventar der Wertgegenstände erstellen, Erinnerungsstücke verteilen.
- Wohnung und Nebenräume wie Keller, Estrich und Garage räumen und reinigen, alle Schlüssel abgeben.
Quellen für diese Schritte: Checkliste Todesfall auf ch.ch und HEV Schweiz zur Wohnungsabgabe.
Was wir übernehmen – und wann
Bevor wir räumen, klären wir mit Ihnen, wer entscheiden darf: die Erbengemeinschaft, ein Willensvollstrecker oder eine Behörde. Was wir an Dokumenten, Fotos, Schlüsseln oder Wertsachen finden, übergeben wir Ihnen. Danach räumen wir Wohnung, Keller und Estrich, entsorgen fachgerecht und übergeben besenrein – auf Wunsch mit Endreinigung und Malerarbeiten. Mehr dazu unter Nachlassräumung; was es kostet, steht unter Kosten einer Räumung.
Räumung anfragen – in einer Minute
Nur das Wichtigste. Wir rufen Sie zurück, besprechen alles in Ruhe und vereinbaren eine kostenlose Besichtigung.
- Kostenlose Besichtigung und schriftliche Offerte – als Festpreis oder nach Aufwand
- Dokumente, Schmuck, Bargeld und andere Wertsachen, die wir beim Räumen finden, übergeben wir Ihnen.
- Fachgerechte Entsorgung und besenreine Übergabe
- Mit Anfrage-Nr. – den Stand sehen Sie jederzeit online.
Häufige Fragen
Endet der Mietvertrag mit dem Tod automatisch?
In der Regel nicht. Die Erben treten in den Vertrag ein und können mit drei Monaten Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen.
Wer muss die Kündigung unterschreiben?
Alle Erben gemeinsam – oder eine Person, die von den anderen bevollmächtigt ist.
Darf ich die Wohnung räumen, bevor ich über das Erbe entschieden habe?
Davon raten wir ab. Wer Gegenstände aus dem Nachlass an sich nimmt, kann das Recht verlieren, das Erbe auszuschlagen. Fragen Sie vorher beim Bezirksgericht am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person nach.
Wer bezahlt die Miete bis zur Abgabe?
Die Erben, die das Erbe angenommen haben. Wer ausgeschlagen hat, schuldet nach Auskunft des Mieterverbands keinen Mietzins.
Quellen
- ch.ch: Erbe ausschlagen
- ch.ch: Checkliste Todesfall
- Gerichte Zürich: Merkblatt Ausschlagung
- Gerichte Kanton Aargau: Ausschlagungserklärung
- Erbschaftsamt Basel-Landschaft: Rechte und Pflichten der Erbengemeinschaft
- Mieterinnen- und Mieterverband: Tod der Mieterschaft
- HEV Schweiz: Wohnungsabgabe
- Zivilgesetzbuch (Art. 567, 571, 573)
- Obligationenrecht (Art. 264, 266c, 266i)
Stand Oktober 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Zuständige Stellen und Abläufe unterscheiden sich je nach Kanton; verbindlich ist die Auskunft der Behörde am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person.
Passende Leistungen
- Nachlassräumung – Respektvoll und in Absprache mit Angehörigen oder Erbengemeinschaft.
- Wohnungsauflösung – Der ganze Haushalt aufgelöst – auch beim Umzug ins Pflegeheim, mit Umzug, Räumung und Reinigung aus einer Hand.
- Endreinigung – Die Reinigung allein, auch wenn Sie selbst zügeln.