Sfratto e sgombero: procedura per le amministrazioni

Aggiornato: ottobre 2026Redazione: Umzugsexpress GmbHSquadra: 17 anni nei traslochi e negli sgomberi

La locazione è terminata, l’inquilino resta. Per amministrazioni e proprietari inizia così una procedura che non possono abbreviare – e al termine della quale deve esserci un appartamento sgomberato e pulito. Questo articolo mostra lo svolgimento e il punto in cui entra in gioco una ditta di sgombero.

In breve

Il locatore non può sgomberare da sé; gli serve una decisione giudiziaria. L’esecuzione varia secondo il luogo: nella città di Zurigo lo Stadtammannamt sgombera e custodisce i beni per un mese al massimo. In una decisione argoviese del 2023 la locatrice è stata autorizzata a sgomberare lei stessa con l’aiuto della polizia.

Che cosa il locatore non può fare

Cambiare la serratura o mettere i mobili davanti alla porta: chi agisce così lede la proprietà dell’inquilino. Secondo il Beobachter il locatore commette in tal modo violazione di domicilio e danneggiamento e si rende punibile. Solo un tribunale può obbligare l’inquilino a lasciare i locali (Beobachter, 13 aprile 2023, in tedesco).

La procedura in quattro passi

La locazione è terminata, l’inquilino non se ne va.
Il locatore presenta un’istanza di sfratto – all’autorità di conciliazione o, nei casi chiari, direttamente al tribunale (Beobachter, lessico giuridico, in tedesco). Anticipa le spese della procedura giudiziaria.
Il tribunale fissa un termine per lasciare i locali. Nell’esempio argoviese qui sotto ha anche stabilito, su richiesta, che cosa accade alla scadenza del termine.
Se l’inquilino resta, la decisione viene eseguita – a seconda del luogo da un ufficio o con l’aiuto della polizia.

Città di Zurigo: Stadtammannamt e servizio di deposito

Nella città di Zurigo lo sfratto è eseguito dallo Stadtammannamt (ufficio comunale d’esecuzione). Il locatore vi presenta la decisione di sfratto esecutiva; la Città calcola fino a quattro settimane dalla domanda all’esecuzione. L’ufficio può esigere un anticipo e i costi complessivi possono ammontare a diverse migliaia di franchi. Il servizio di deposito della Città custodisce i beni per un mese al massimo. Lo smaltimento dei rifiuti e degli oggetti inutilizzabili e senza valore è di solito lasciato all’amministrazione dell’immobile (Città di Zurigo, in tedesco).

Canton Argovia: che cosa mostra una decisione del 2023

Per l’Argovia non abbiamo trovato una panoramica ufficiale, ma una decisione pubblicata del Tribunale di commercio (HSU.2023.12 del 20 luglio 2023). Riguardava locali di deposito e posteggi, quindi una locazione commerciale. L’istanza era del 14 aprile 2023. Il tribunale ha obbligato la conduttrice a lasciare i locali sgomberati e puliti entro dieci giorni dal passaggio in giudicato. Per il caso in cui fosse rimasta, ha autorizzato la locatrice a sgomberare il deposito con l’aiuto della polizia, a spese della conduttrice. Le spese giudiziarie sono state di 2000 franchi, le ripetibili di Fr. 939.50 (decisione in PDF, in tedesco).

Si tratta di una singola decisione su locali commerciali. Non abbiamo verificato quale tribunale sia competente per le abitazioni né come vi si svolga l’esecuzione – informatevi presso il tribunale del vostro luogo.

Zurigo e Argovia a confronto

Domanda	Città di Zurigo	Argovia (decisione HSU.2023.12)
Chi sgombera?	Lo Stadtammannamt esegue	La locatrice stessa, con l’aiuto della polizia
Che cosa succede ai beni?	Il servizio di deposito li custodisce per un mese al massimo	Non regolato nella decisione
Rifiuti e oggetti senza valore	Di solito lasciati all’amministrazione	Parte dello sgombero a cura della locatrice
Quanto dura?	Fino a quattro settimane dalla domanda all’esecuzione	Istanza il 14 aprile, decisione il 20 luglio 2023; poi termine di dieci giorni
Quanto costa?	Anticipo possibile; in totale fino a diverse migliaia di franchi	Spese giudiziarie Fr. 2000, ripetibili Fr. 939.50; sgombero a spese della conduttrice

Dove entra in gioco la ditta di sgombero

Nella città di Zurigo, dopo lo sgombero ufficiale rimane ciò che nessuno mette in deposito: rifiuti, oggetti inutilizzabili o senza valore. Nell’esempio argoviese la locatrice organizza da sé l’intero sgombero. In entrambi i casi potete incaricare noi. Lavoriamo solo su incarico del proprietario o dell’amministrazione e soltanto quando l’appartamento è stato liberato dall’autorità o la decisione consente lo sgombero.

Per la richiesta tenete pronti:

la decisione esecutiva
la data concordata con l’ufficio o la polizia
indirizzo, piano, numero di locali e foto
l’indicazione di che cosa va depositato e che cosa smaltito
il nome della persona che prende in consegna documenti e oggetti di valore trovati durante lo sgombero

Dopo lo sgombero riconsegniamo i locali vuoti e spazzati; pulizia finale e tinteggiatura seguono su richiesta. Se è urgente: sgombero urgente.

Per gli inquilini: che cosa è possibile prima della data

Una disdetta può essere contestata davanti all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento; protestare presso il locatore non basta (Associazione svizzera inquilini, in tedesco).
Nei casi di rigore si può chiedere una protrazione della locazione. L’autorità di conciliazione verifica se avete cercato un nuovo appartamento.
In Argovia la procedura di conciliazione in materia di locazione è di principio gratuita (Tribunali del Canton Argovia, in tedesco).
Se prima della data vi serve un veicolo o un deposito: trasloco urgente, deposito urgente.

Domande frequenti

L’amministrazione può sgomberare da sé l’appartamento se l’inquilino non se ne va?

No. Secondo il Beobachter il locatore commette in tal modo violazione di domicilio e danneggiamento. Servono una decisione giudiziaria e l’esecuzione da parte dell’ufficio competente.

Chi sgombera nella città di Zurigo?

Lo sfratto è eseguito dallo Stadtammannamt. Il servizio di deposito custodisce i beni per un mese al massimo; lo smaltimento di rifiuti e oggetti senza valore è di solito lasciato all’amministrazione.

Quanto dura uno sfratto?

La Città di Zurigo indica fino a quattro settimane dalla domanda all’esecuzione. Nell’esempio argoviese tra l’istanza e la decisione sono trascorsi poco più di tre mesi.

Chi sopporta i costi?

Il locatore li anticipa e può chiederne il rimborso all’inquilino. Nella decisione argoviese le spese giudiziarie e lo sgombero sono stati posti a carico della conduttrice.

Che cosa succede a documenti e oggetti di valore trovati durante lo sgombero?

Ciò che troviamo viene consegnato all’ufficio o alla persona che ha conferito l’incarico.

In quanto tempo potete sgomberare?

In giornata, se una squadra è libera. Altrimenti vi indichiamo al telefono la prossima data libera.

Fonti

Questo articolo non è una consulenza legale. L’esecuzione è disciplinata in modo diverso da Cantone a Cantone. Stato: ottobre 2026.

Sfratto e sgombero: la procedura per le amministrazioni a Zurigo e in Argovia